Atraso na entrega de imóveis pelas construtoras



A relação formada entre uma construtora e o adquirente unidade imobiliária é regida pelo Código de Defesa do Consumidor, sendo que os respectivos contrato contratos classificam-se como "de adesão".

Segundo os artigos 1º e 2º do CDC, não há dúvida da relação de consumo entre as construtoras ou incorporadoras e os adquirentes de unidades imobiliárias.

O artigo 54 do CDC classifica como “por adesão” os contratos que as construtoras apresentam para assinatura pelos adquirentes (TJ/SP, 8ª C. Dir. Priv., Ap. nº 385.384.4/5, Rel. Des. Caetano Lagrasta, julg. 17.03.2010).

Isto porque as respectivas cláusulas são redigidas unilateralmente pela construtora, sem que o adquirente possa discutir ou modificar substancialmente o conteúdo do contrato. Ainda que o consumidor consiga modificar ou inserir alguma cláusula, não será alterada a classificação do contrato, pois o instrumento só é considerado paritário quando as partes contratantes manifestam suas vontades analisando e debatendo livremente todas as condições e cláusulas que constarão do mesmo. Nos contratos paritários a vontade de um contratante não se sobrepõe à dos demais.

Pelo artigo 54, § 4º, do CDC, todas as cláusulas que forem limitativas de direitos do adquirente devem estar redigidas de forma destacada, de modo a permitirem a imediata e fácil compreensão.

Trago aqui um apanhado de julgados que demonstram o posicionamento pacíficos dos Tribunais à respeito:

1.  Adequação do Código de Defesa do Consumidor (CDC):

“PROMESSA DE COMPRA E VENDA. EMPRESA IMOBILIÁRIA. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. - Rege-se pela Lei 4.591/64, no que tem de específico para a incorporação e construção de imóveis, e pelo CDC o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre a companhia imobiliária e o promissário comprador. Recurso conhecido e provido.”

(STJ – 4ª T., REsp nº 299.445/PR, Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar, DJ 20.08.2001, p. 477)

As cláusulas contratuais, tal como determina o artigo 47 do CDC, devem ser interpretadas sempre pela forma mais favorável ao consumidor:

“COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA – Loteamento – Pavimentação asfáltica realizada pela Municipalidade – Custeio das despesas – Apelação da construtora corre, pretendendo a improcedência da demanda – Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor – Por força de cláusula contratual as corres obrigaram-se, de forma solidária, a tal despesa – Interpretação favorável ao consumidor – Art. 47 do CDC – Recurso adesivo do autor, pretendendo a condenação das rés por litigância de má-fé – Inviabilidade – O apelo interposto consubstancia exercício regular do direito de recorrer – A má-fé não é pressuposta, reclamando comprovação – Sentença mantida – Apelação e recurso adesivo improvidos.”

(TJ/SP – 1ª C. Dir. Priv., Ap. Cív. c/ Rev. nº 281.220-4/0-00, Rel. Des. Paulo Eduardo Razuk, julg. 27.11.2009)

2. Quanto ao “prazo de carência”:

Em praticamente todos os seus contratos as construtoras inserem cláusulas estabelecendo “prazos de carência” para a entrega da unidade imobiliária. Ou seja, ao analisar o contrato o adquirente do imóvel perceberá que a construtora se compromete a concluir a obra e fazer a entrega do bem em uma data específica. Entretanto, entendendo que alguns acontecimentos podem acarretar o atraso da entrega dos imóveis, as construtoras inserem cláusulas estabelecendo uma prorrogação do prazo de entrega em razão de casos fortuitos ou força maior. Essa carência geralmente é de 60, 90 ou 180 dias.

O Código de Defesa do Consumidor exige que haja equilíbrio nos contratos redigidos pelas construtoras para assinatura pelos adquirentes, e com base nisso surge a discussão sobre a ilegalidade destas cláusulas que estabelecem a prorrogação do prazo para a entrega dos imóveis, haja vista que nenhuma carência é deferida ao comprador que não consegue, no vencimento, efetuar o pagamento.

Apenas o caso fortuito e a força maior afastam a obrigação de a construtora entregar a unidade no prazo contratado, sendo que tais fatos devem ser comprovados. Diga-se de passagem, falta de mão de obra, chuvas, alterações no sistema financeiro, falta de recursos, não são aceitos pela justiça como motivos de utilização dessa carência.

Seria sim, o caso de calamidades públicas, falta de materiais bélicos no país, etc. Não sendo um mero prazo suplementar para o cumprimento da obrigação de entregar o imóvel. As jurisprudências não têm sido favoráveis aos argumentos alegados pelas construtoras.

Não feita a entrega da unidade imobiliária no prazo contratado e não existindo nenhuma justificativa para o atraso, a construtora deverá suportar indenizar o adquirente além de ter que suportar os eventuais e comprovados prejuízos que experimentarem.

Neste ponto já surge uma primeira questão que pode caracterizar ilegalidade. O Código de Defesa do Consumidor, em seu artigo 51, § 1º, exige o “equilíbrio contratual”, sendo que a simples inserção do “prazo de carência” no contrato já caracteriza, para alguns, uma ilegalidade.

Assim é possível, portanto, entender como abusiva qualquer cláusula que simplesmente prorrogue o prazo da construtora para o cumprimento da obrigação de entregar o imóvel (art. 51, IV e XV do CDC). Nesse sentido, destaco alguns julgados sacramentados:

“NÃO PODE A ESTIPULAÇÃO CONTRATUAL OFENDER O PRINCÍPIO DA RAZOABILIDADE, E SE O FAZ, COMETE A ABUSIVIDADE VEDADA PELO ART. 51, IV,  DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. ANOTE-SE QUE A REGRA  PROTETIVA, EXPRESSAMENTE, REFERE-SE A UMA DESVANTAGEM EXAGERADA DO CONSUMIDOR, E AINDA, COM OBRIGAÇÕES INCOMPATÍVEIS COM A BOA-FÉ E A EQUIDADE” (STJ, RESP 158,728, REL. MIN. CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO, 3ª T., J. 16/03/99, P.DJ 17/05/99)

“a imposição de um novo paradigma de boa-fé objetiva, equidade contratual e proibição da vantagem excessiva nos contratos de consumo (art. 51, IV)” (STJ, REsp.437.607, rel. Min. Hélio Quáglia Barbosa, 4ª T., j. 15/05/07, DJ 04/06/07).”

“PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES – TEORIA DA IMPREVISÃO – INAPLICABILIDADE. PRORROGAÇÃO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA – CLÁUSULA ABUSIVA – CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.
(…) 3. A cláusula que faculta à construtora o adiamento da entrega da obra por doze meses após o prazo previsto, sem qualquer justificativa para tanto, é abusiva e nula de pleno direito, por configurar nítido desequilíbrio contratual, rechaçado pelo Código de Proteção e Defesa do Consumidor.
4. Recurso do autor provido parcialmente. Recurso da ré improvido. Decisão unânime.”
(TJ/DF – 5ª T. Cív., Ap. Cív. nº 48.245/1998, Rel. Des. Adelith de Carvalho Lopes, julg. 08.02.1999)

“EMENTA – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL A PRESTAÇÃO. PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL COMPROMISSADO. INADIMPLÊNCIA DA COMPROMISSÁRIA VENDEDORA. PRAZO DE TOLERÂNCIA PREVISTO NO CONTRATO.

     Considera inadimplente a construtora e compromissária vendedora quando não faz entrega do bem compromissado no prazo previsto no contrato, autorizando o acolhimento do pedido de rescisão feito pelo compromissário comprador, com devolução de todas as parcelas pagas, devidamente corrigidas, mais juros de mora e outras penalidades previstas em contrato.
    O prazo de tolerância previsto no contrato somente é justificativa para prorrogação do prazo contratual de entrega do imóvel compromissado quando ocorrer caso fortuito ou força maior devidamente comprovado nos autos.”

(TJ/MG – 7ª C. Cív., Ap. Cív. nº 361.743-8, Rel. Des. José Affonso da Costa Côrtes, julg. 06.06.2002).

“(…) Com efeito. Sucede, nas palavras de De Plácido e Silva, que se considera caso fortuito os acidentes que ocorrem sem que a vontade do homem os possa impedir ou sem que tenha ele participado, de qualquer maneira, para a sua efetivação. Todos os casos, que se revelam por ‘força maior’, dizem-se ‘casos fortuitos’, porque ‘fortuito’, do latim fortuitus, de fors, quer dizer casual, acidental, ao azar. CUNHA GONÇALVES, aprofundando-se no tema, esclarece que o caso fortuito é, no sentido exato de sua derivação (acaso, imprevisão, acidente), o caso que não se poderia prever e se mostra superior às forças ou vontade do homem, quando vem, para que seja evitado. O motivo de força maior é o fato que se prevê ou é previsível, mas que não se pode, igualmente, evitar, visto que é mais forte que a vontade ou ação do homem. Assim, ambos se caracterizam pela irresistibilidade. E se distinguem pela previsibilidade. Legalmente são, entre nós, empregados como equivalentes. E a lei civil os define como o advento do fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir, assemelhando-os em virtude da invencibilidade, inevitabilidade ou irresistibilidade que os caracterizam.”

(TJ/DF – 1ª T. Cív., Ap. Cív. nº 51.897/1999, Rel. Des. Valter Xavier, julg. 09.08.1999)

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA C/C PERDAS E DANOS. CONSTRUÇÃO CIVIL – ATRASO NA ENTREGA DE OBRA – MULTA CONTRATUAL – CERCEAMENTO DE DEFESA – NÃO CONFIGURADO – SUFICIENTE A ANÁLISE DAS PROVAS DOCUMENTAIS – CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR NÃO CARACTERIZADOS – CRISE ECONÔMICA DO SETOR IMOBILIÁRIO – RISCO DA ATIVIDADE INTRANSFERÍVEL AO CONSUMIDOR – CONTRATO DE ADESÃO – CLÁUSULA ABUSIVA TIDA COMO NÃO ESCRITA – AUSÊNCIA DE PROVA – APELO CONHECIDO E DESPROVIDO.
(…). 2. O caso fortuito e a força maior, para excluir a responsabilidade pelo inadimplemento contratual, devem decorrer de eventos imprevisíveis e inevitáveis, cujos efeitos impossibilitam de forma absoluta a execução da obra, o que não se evidencia no presente caso, pois as causas argüidas são todas previsíveis no campo da construção civil.

        3. A instabilidade econômica, política e social dificulta em muito o desenvolvimento de qualquer ramo de atividade, seja comercial, industrial ou de prestação de serviços. Porém, o ônus de arcar com o risco da atividade desenvolvida não pode ser transferido ao consumidor, não configurando caso fortuito ou força maior a inadimplência de credores, planos econômicos, etc., portanto, não eximem a construtora de arcar com multa pelo atraso na entrega da obra.”

(TJ/PR – 16ª C. Cív., Ap. Cív. nº 341.530-5, Rel. Des. Sérgio Roberto Nóbrega Rolanski, julg. 05.09.2007).

“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – ALEGAÇÃO DE OCORRÊNCIA DE CHUVAS, FORTES VENTOS E GREVE NO SETOR DA CONSTRUÇÃO CIVIL – ACONTECIMENTOS LIGADOS À PRÓPRIA ORGANIZAÇÃO E DENTRO DOS RISCOS NORMAIS DA ATIVIDADE DA RÉ – FORÇA MAIOR DESCARACTERIZADA – APLICAÇÃO DA MULTA CONTRATUAL EXPRESSA E PREVIAMENTE PREVISTA POR DELIBERAÇÃO ESPONTÂNEA DAS PARTES – SENTENÇA MANTIDA. – Recursos desprovidos.”

(TJ/SP – 6ª C. Dir. Priv., Ap. Cív. nº 085.330-4/2, Rel. Des. Mohamed Amaro, julg. 05.08.1999)

“CIVIL. CONTRATO. RESCISÃO. CASO FORTUITO E MOTIVO DE FORÇA MAIOR. LIMITES.
Eventuais dificuldades da construtora para obter financiamento da obra ou contratar mão-de-obra não constituem caso fortuito nem motivo de força maior. Apelo não provido. Unânime.”

(TJ/DF – 1ª T. Cív., Ap. Cív. nº 1999 07 1 007021- 8, Rel. Des. Valer Xavier, julg. 23.03.2001).

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. UNIDADE HABITACIONAL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. APLICAÇÃO DO ART. 1092 DO CÓDIGO CIVIL. ‘Se o vendedor não cumpriu a obrigação assumida, deixando de entregar a obra no prazo contratualmente estipulado, não pode, sob a alegação de que o comprador não providenciou o financiamento da unidade junto ao agente do SFH, pretender a rescisão do contrato e o recebimento de indenização por perdas e danos. A implantação de novo plano econômico pelo governo federal não caracteriza caso fortuito ou força maior a elidir a responsabilidade da empresa construtora pela entrega da unidade transacionada no prazo avençado.’ (Ap. Cív. nº 97.003741-4, da Capital, rel. Des. Eder Graf, julgada em 05.08.97). Litigância má-fé não caracterizada. Decisão confirmada. Recurso improvido.”

(TJ/SC – 3ª C. Cív., Ap. Cív. nº 96.006549-0, Rel. Des. Silveira Lenzi, julg. 23.09.1997).

“Rescisão de compromisso de compra e venda cumulada com perdas e danos. Ação julgada procedente. Atraso na entrega da obra. Altos índices pluviométrícos e greves no setor de construção civil. Argumentos insuficientes a tipificar caso fortuito ou força maior. Inadimplemento da construtora configurado. Precedentes desta Câmara. Multa e juros previstos no contrato aplicados ao caso, por equidade. Tratando-se de obrigação contratual, os juros de mora incidem desde a citação. Recurso parcialmente provido para este fim.”
(TJ/SP – 3ª C. Dir. Priv., Ap. nº 198.125-4/6, Rel. Des. Caetano Lagrasta, julg. 04.10.2005)

“CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE  COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CULPA DA VENDEDORA. PERDAS E DANOS.

O atraso de muitos promissários compradores no pagamento de suas parcelas e as dificuldades econômicas decorrentes de implantação de planos governamentais –  não trazem a marca da imprevisibilidade e da inevitabilidade, que caracterizam aquelas causas exoneratórias da culpa por inadimplemento ou mora. O não cumprimento, por parte da vendedora, da obrigação da entrega da obra no prazo estipulado, justifica a sua condenação ao pagamento de aluguéis que o promissário comprador poderia receber, de acordo com as condições de mercado existentes.”
(TJ/DF – 5ª T. Cív., Ap. Cív. nº 49.073/1998, Rel. Des. Ana Maria Duarte Amarante, julg. 24.08.1998)

Considerando o outro lado da moeda, se o Poder Judiciário se convencer de que o descumprimento da obrigação da construtora se deu por motivo que, de fato, não poderia ser por ela previsto ou evitado, afasta-se a culpa. Veja o caso das decisões abaixo, nesse sentido: 

“EMENTA: CULPA EXCLUSIVA DE TERCEIRO. EXCLUDENTE DE ILICITUDE. EQUIPARAÇÃO AO CASO FORTUITO. DEVER DE INDENIZAR AFASTADO. A culpa exclusiva de terceiro é excludente de ilicitude, equiparado ao caso fortuito, capaz de afastar o dever de indenizar.”
(TJ/MG – 17ª C. Cív., Ap. Cív. nº 1.0245.04.055786-1/001, Rel. Des. Irmar Ferreira Campos, julg. 25.01.2007)

“EMENTA: APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TERRENO DECLARADO DE PRESERVAÇÃO AMBIENTAL EM AÇÃO CIVIL PÚBLICA INTENTADA PELO MINISTÉRIO PÚBLICO. CASO FORTUITO. AUSÊNCIA DE CULPA. PACTA SUNT SERVANDA. DEVOLUÇÃO IMEDIATA DAS PARCELAS. CDC. COMPENSAÇÃO DE VALORES. VERBAS ILÍQUIDAS. IMPOSSIBILIDADE. DANOS MORAIS. DESCABIMENTO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA.

I – Quando o descumprimento contratual não ocorreu por culpa do comprador, tampouco da vendedora, mas por ocorrência de caso fortuito, qual seja, o terreno objeto da avença foi declarado de preservação ambiental em ação civil pública proposta pelo Ministério Público local, há de se considerar que o não cumprimento contratual mostrou-se como fator imprevisível pelas partes. Logo, inaplicável a cláusula contratual que prevê a perda parcial das parcelas pagas pelo comprador, bem como o parcelamento de sua devolução pelo número de parcelas adimplidas, porquanto, in casu, não prevalece o princípio pacta sunt servanda, ante a ocorrência de fato superveniente e alheio à vontade das partes.

II – Assim, a devolução imediata das parcelas pagas ao comprador é medida que se impõe em face da norma geral da boa-fé e do equilíbrio contratual prevista no artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor, mostrando-se abusiva a cláusula que prevê a perda total ou parcial das parcelas pagas pelo consumidor, mormente quando inexiste culpa deste pela rescisão contratual.
III – Não há se falar em compensação de valores pagos a título de despesas administrativas, como pagamento de tributos e comissão de corretagem, por configurar verbas ilíquidas que deverão ser apuradas por perícia contábil, a serem reconhecidas por sentença, que ainda não houve. Na espécie, a vendedora não se utilizou do meio adequado para compensar verbas que entende devidas. Inteligência dos artigos 1.010 do CC de 1.916 e 369 do NCC de 2002.

IV – Por cediço, dano moral constitui qualquer ofensa à honra e à dignidade da pessoa humana e deve ser economicamente reparável. No caso, como o descumprimento contratual deu-se sem culpa das partes, improsperável se mostra o pleito indenizatório por danos morais.

V – A sucumbência recíproca deve ser mantida, visto que tanto o apelante quanto o apelado afiguram-se como partes vencedoras e vencidas na demanda. Apelações cíveis conhecidas e improvidas.”
(TJ/GO – 5ª T., Ap. Cív. nº 87.328-8/188, Rel. Des. Luiz Eduardo de Sousa, julg. 06.06.2006)

Pode acontecer do o atraso na entrega da unidade ser decorrente de alterações no projeto solicitadas pelo próprio adquirente. Nesse caso, a construtora não pode ser responsabilizada pela demora se decorreu, exclusivamente, em razão de modificações feitas pelo próprio adquirente no projeto do imóvel. São algumas destas conclusões:

“CIVIL – PROCESSUAL CIVIL – PERDAS E DANOS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA – CONSTRUTORA -  ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL -  ALTERAÇÕES NO PROJETO ORIGINAL DA OBRA – DEMORA JUSTIFICADA – CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE-COMPRADOR – RESPONSABILIDADE AFASTADA – INTELIGÊNCIA DO ART. 14, § 3º, II DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.

1. A apelante requereu junto à construtora providencias para alterações no projeto original, ocasionando, com isso, retardamento na entrega da obra.

2. A empresa recorrida desincumbiu-se, quantum satis, do ônus de provar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do apelante, a teor do art. 333, inciso II do Código de Processo Civil, eis que trouxe aos autos, provas cabais de que a demora na entrega da unidade habitacional restou justificada em virtude das inúmeras modificações pleiteadas pelo recorrente no projeto original do imóvel o que, por certo, afasta qualquer responsabilidade por parte da promitente-vendedora.
3. Também não se pode, por outro lado, invocar a responsabilidade objetiva prevista no Código de Defesa do Consumidor, como postula o recorrente, eis que, a teor do art.14 § 3º, inciso II do supracitado diploma legal, exime-se da responsabilidade o fornecedor de serviços que provar que houve culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro.

4. Apelo conhecido e improvido.”

(TJ/DF – 4ª T. Cív., Ap. Cív. nº 20020110270852, Rel. Des. Humberto Adjuto Ulhôa, julg. 29.03.2004) 

Portanto, se o contrato eventualmente estabelecer o prazo de carência, a construtora SOMENTE poderá gozar em se tratando de caso fortuito ou força maior, não se podendo entender que essa carência é uma prorrogação automática do prazo de entrega.

3. Consequências pelo descumprimento do prazo para entrega

Visando o equilíbrio contratual, da mesma forma que o adquirente tem a obrigação de efetuar os pagamentos dentro dos prazos previstos no contrato, a construtora tem o dever de entregar a unidade imobiliária na data convencionada.

Uma vez alcançado o termo final para a entrega da unidade, e não ocorrendo de fato sua efetivação por culpa exclusiva da construtora de não ter conseguido concluir a obra, várias consequências podem surgir, autorizando o adquirente, se assim desejar, a pleitear:

- a resolução do contrato com a restituição integral e imediata de todos os valores pagos em uma única parcela, sem nenhum abatimento (inclusive a comissão de venda da imobiliária), acrescidos dos juros legais e contratuais previstos (a princípio somente em desfavor do promitente comprador);

- substituição da unidade adquirida por outro bem equivalente (ou melhor), nas mesmas condições de preço, prazo, localização, etc.;

- ressarcimento de perdas e danos;

- indenização por lucros cessantes;

- indenização pela não fruição do bem pelo comprador;

- ressarcimento de aluguéis despendidos ou não auferidos pelo comprador;

- devolução do INCC correspondente ao período de mora por conta da construtora, considerada da data de entrega contratada até sua efetivação;

- indenização por danos morais;

Segue aqui algumas jurisprudências:

“PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE CUMULADA COM COBRANÇA. CONTRATO DE PERMUTA DE IMÓVEIS. ATRASO NA ENTREGA DOS IMÓVEIS PROMETIDOS POR CULPA DA CONSTRUTORA. PRETENDIDO RESSARCIMENTO PELO AUTOR/APELANTE RELATIVO AOS ALUGUÉIS NÃO AUFERIDOS. POSSIBILIDADE. INADIMPLEMENTO CONFIGURADO. AUSÊNCIA, ADEMAIS, DE ELEMENTOS PROBANTES CONVINCENTES A DEMONSTRAR QUE AS UNIDADES IMOBILIÁRIAS FORAM ENTREGUES PELA RÉ NO PRAZO DETERMINADO NO ADITIVO AO RESPECTIVO AJUSTE. ÔNUS QUE LHE INCUMBIA A TEOR DO ART. 333, II, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. INVERSÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS FIXADOS COM BASE NO ART. 20, § 3º, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PROVIDO. Deixando o promissário comprador de usufruir do imóvel, quer para fins de nele fixar sua residência, quer para cedê-lo em locação, tem direito à indenização pelos danos decorrentes da inadimplência do outro contratante"

(AC n. 2002.001111-8, de Joinville, Des. Wilson Augusto do Nascimento).

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.  PRELIMINARES. CARÊNCIA DE AÇÃO. POSSIBILIDADE JURÍDICA DE SE PLEITEAR INDENIZAÇÃO EM VIRTUDE DE INADIMPLEMENTO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AUSÊNCIA DE CONSTITUIÇÃO EM MORA. DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO EM RAZÃO DO ATRASO NA CONSTRUÇÃO DA OBRA QUE POR SI SÓ CONSTITUI A CONSTRUTORA EM MORA.

MÉRITO. NÃO COMPROVAÇÃO DE ACORDO FIRMADO ENTRE OS ADQUIRENTES PARA A POSTERGAÇÃO DA ENTREGA DOS APARTAMENTOS. SUPOSTA QUITAÇÃO CONCEDIDA NA ESCRITURA DE COMPRA E VENDA QUE NÃO AFASTA A RESPONSABILIDADE CIVIL PELO INADIMPLEMENTO. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.

ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL QUE ENSEJA A CONDENAÇÃO DA CONSTRUTORA AO PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO EM FAVOR DO PROMITENTE COMPRADOR PELA NÃO FRUIÇÃO DO BEM. POSSIBILIDADE DE QUANTIFICAÇÃO DOS LUCROS CESSANTES PELO ARBITRAMENTO DE ALUGUEL MENSAL. DIFICULDADE FINANCEIRA QUE NÃO AFASTA O DEVER DE INDENIZAR.

(TJSC, Apelação Cível n. 2003.025488-9, de Balneário Camboriú, rel. Des. Des. Victor Ferreira, j. 15/07/2009).

"Faz jus às perdas e danos, sob a forma de lucros cessantes, o comprador de imóvel residencial, ao valor dos alugueres que deixou de usufruir, em razão da não entrega do imóvel no prazo estipulado pela incorporadora"

(TJSC, Apelação Cível n. 2002.004706-6, de Balneário Camboriú, rel. Des. José Volpato de Souza, j. 12-11-02).

Descumprido, pela construtora, o contrato de permuta pelo qual lhe cabia a entrega de bem imóvel e havendo cláusula contratual que preveja o pagamento dos aluguéis correspondentes à unidade até que esta seja entregue ao outro contratante, deve aquela suportar a penalidade contratual

(Ap. Cív. n. 2007.056943-3, de Balneário Camboriú, rel. Des. Marcus Tulio Sartorato, j. 16-12-08).

“COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. Empresa que não entregou a unidade no prazo ajustado. Sentença que julgou procedente o pedido do comprador de rescisão contratual com a devolução das quantias pagas. Relação de consumo, obrigação de devolução de valores pagos a título de aquisição de imóvel que não foi entregue por culpa da vendedora. Recurso dela, desprovido.”
(TJ/SP – 4ª C. Dir. Priv., Ap. nº 994.07.119626-0, Rel. Des. Teixeira Leite, julg. 08.07.2010)

“CONTRATO – Compromisso de vencia e compra de imóvel – Atraso na entrega da obra – Interrupção do pagamento pelos adquirentes justificada – Resolução e restituição integral de parcelas pagas, sem dedução – Dano moral – Inocorrência – Indenização indevida – Recursos desprovidos.”
(TJ/SP – 1ª C. Dir. Priv., Ap. nº 994.06.146970-5, Rel. Des. Rui Cascaldi, julg. 15.05.2010)

“RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – MORA DA CONSTRUTORA – RESCISÃO CONTRATUAL – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – CORREÇÃO MONETÁRIA – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – LIMITES DO ART. 20, § 3º, DO C.P.C.
O atraso verificado na entrega da obra motiva a rescisão do contrato, por inadimplência contratual, com direito à restituição das prestações pagas, corrigidas monetariamente. ‘A restituição das importâncias pagas pelos compromissários-compradores deve operar-se de modo integral, com correção monetária desde a data do desembolso, sob pena de enriquecimento sem causa’. ‘De acordo dom os ditames do Codecon, se a construtora atrasa a entrega do imóvel além do que foi estipulado no contrato, faculta ao comprador a rescisão do contrato com a devolução das parcelas pagas, devidamente corrigidas monetariamente. Teoria do risco do empreendimento, consolidada pela Lei 8.078/90”

(TA/MG – 1ª C. Cív., Ap. Cív. nº 0396927-3/2003, Rel. Juiz Gouvêa Rios, julg. 09.09.2003)

“AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA – RESTITUIÇÃO IMEDIATA DAS PARCELAS QUITADAS PELO ADQUIRENTE, BEM COMO DO SINAL, COM A INCIDÊNCIA DA MULTA DE 10% E JUROS DE MORA – RECURSO IMPROVIDO.

O injustificado atraso da construtora, que não entrega a unidade habitacional no prazo avençado, caracteriza a sua inadimplência e enseja a rescisão do contrato de compra e venda, com a restituição imediata das parcelas quitadas pelo adquirente, inclusive do valor pago a título de sinal, já que a rescisão se deu por culpa da construtora. Configurada a inadimplência da vendedora, procede o pedido de condenação ao pagamento da multa contratual, no percentual contratado (10%) por não ter cumprido a obrigação no prazo estipulado, com o acréscimo de correção monetária e juros de mora de 1% ao mês, eis que convencionado tal percentual para a hipótese de inadimplemento.”

(TJ/MS – 4ª T. Cív., Ap. Cív. nº 2003.010414-3/0000-00, Rel. Des.  Elpídio Helvécio Chaves Martins, julg.14.10.2003)

“COBRANÇA. VALOR CORRESPONDENTE A UM ALUGUEL. Atraso na entrega da unidade. Alegação de caso fortuito ou força maior. Chuvas não podem ser consideradas como imprevisíveis. Risco do empreendimento. Cerceamento de defesa. Inocorrência. Sentença mantida. Recurso improvido.”

(TJ/SP – 8ª C. Dir. Priv., Ap. nº 994.07.023766-7, Rel. Des. Caetano Lagrasta, julg. 09.06.2010).

Em determinadas situações, comprovando-se que em razão da não entrega do imóvel na data convencionada o adquirente teve prejuízos ou lucros cessantes, outros valores serão devidos pela construtora.

“PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES – TEORIA DA INPREVISÃO – INAPLICABILIDADE. PRORROGAÇÃO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA – CLÁUSULA ABUSIVA – CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. (...)

3. A cláusula que faculta à construtora o adiamento da entrega da obra por 12 meses após o prazo previsto, sem qualquer justificativa para tanto, é abusiva e nula de pleno direito, por configurar nítido desequilíbrio contratual, rechaçado pelo Código de proteção e Defesa do Consumidor.

4. Recurso do autor provido parcialmente, Recurso da Ré improvido. Decisão Unânime.”

(TJ/DF – 3ª T.Cìv., Ap. Cív. Nº 48.245/1998, Rel. Des. Adelith de Carvalho Lopes, Julg. Em 08.02.1999)

“DIREITO CIVIL. CONTRATO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESCUMPRIMENTO. RESCISÃO. INDENIZAÇÃO. LUCROS CESSANTES. LIQUIDAÇÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. REDUÇÃO.

1 – O atraso do poder público em realizar as obras de infra-estrutura no bairro em que seria construído o imóvel prometido à venda não se configura caso fortuito ou força maior.
(…)”.
(TJ/DF – 3ª T. Cív., Ap. Cív. nº 50.028/1998, Rel. Des. Angelo Passareli, julg. 18.11.1999).

“CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO.

I – A petição inicial, embora não tenha fixado o quantum, especificou quais verbas integrariam os lucros cessantes devidos.

II – Conforme entendimento desta Corte, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes. Nesse caso, há presunção relativa do prejuízo do promitente-comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável.

III – Hipótese em que o acórdão recorrido afirmou a responsabilidade da construtora, sendo vedada sua revisão, em razão das Súmulas 5 e 7 desta Corte.

III -  Ausência de prequestionamento da questão referente à ocorrência de sucumbência recíproca, nos moldes da Súmula 211 do Superior Tribunal de Justiça. Agravo improvido.”

(STJ – 3ª T., AgRg no REsp nº 735.353/RJ, Rel. Min. Castro Filho, DJ 15.09.2005)

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO C/C PERDAS E DANOS E LUCROS CESSANTES - INADIMPLEMENTO CONTRATUAL - ALEGAÇÃO DE CRISE ECONÔMICA - IRRELEVÂNCIA - EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE NÃO COMPROVADA - LUCROS CESSANTES - ALUGUERES DESPENDIDOS EM RAZÃO DO ATRASO NA OBRA - OBRIGAÇÃO DE RESSARCIMENTO - APELO IMPROVIDO

(Ap. Cív. n. 1998.009513-1, da Capita, relª. Desª. Salete Silva Sommariva, j. 05-11-04).

“INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – INADIMPLEMENTO DO INCORPORADOR – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – RESOLUÇÃO DO CONTRATO – RESSARCIMENTO DOS DANOS – DANO MATERIAL – DANO MORAL – Incorporação. Compromisso de compra e venda. Inadimplemento da Construtora. Ação objetivando a resolução do contrato. Procedência do pedido. Inconformismo da ré. Improvimento do recurso. Restando, amplamente, demonstrado que a Construtora, ultrapassado o prazo de conclusão da obra, nem mesmo a iniciou, apropriando-se seus dirigentes, de maneira ilícita das importâncias pagas pelos promitentes compradores, a resolução da avença se impõe, com o ressarcimento dos danos materiais e morais, daí, decorrentes e devolução dos valores recebidos.”

(TJ/RJ – 11ª C. Cíiv, Ap. Cív. nº 15.865/1998, Reg. 240.399, Rel. Des. Nílton Mondego, julg. 11.02.1999)

“AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS. COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE APARTAMENTO. INDENIZAÇÃO EM FAVOR DOS PROMITENTES COMPRADORES. VIABILIDADE. REEMBOLSO DE ALUGUÉIS DEVIDOS. MÁ-FÉ DESCARACTERIZADA.
O atraso na entrega da obra, no prazo contratualmente estabelecido, ocasiona o inadimplemento, justificando o pleito rescisório, caso em que deverá ser devolvida a quantia já paga, com os acréscimos legais e contratuais.

Em sendo o promitente comprador obrigado a alugar outro imóvel para morar, é devido o reembolso integral dos aluguéis por ele pagos, ainda que o contrato esteja quitado apenas de forma parcial. Recurso conhecido e desprovido.”

(TJ/SC – 3ª C. Cív., Ap. Cív. nº 2000.014654-4., Rel. Des. Dionízio Jenczak, julg. 13.05.2005)

“INDENIZAÇÃO – Responsabilidade da construtora em razão da demora na entrega das chaves de apartamento em condomínio, adquirido pelo demandante – Cálculo da indenização conforme o aluguel pago pelo autor, com os reajustes legais, a partir da data prevista para a entrega das chaves – Responsabilidade até a efetiva entrega das chaves -Recurso a que se dá provimento parcial para os fins acima.”

(TJ/SP – 1ª C. Dir. Priv., Ap. Cív. nº 28.221-4/8-00, Rel. Des. Luís de Macedo, julg. 24.03.1998)

Ocorrendo a resolução do contrato por culpa exclusiva da construtora, que não entregou o imóvel na data contratada, a devolução dos valores será devida em parcela única, deve ser integral, não se admitindo nenhum tipo de abatimento:

“CIVIL E PROCESSUAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA DA CONSTRUTORA RECONHECIDA PELO TRIBUNAL ESTADUAL. RECURSO ESPECIAL. PROVA. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 7-STJ.

(…) II. Indevida a retenção de parcela do preço, se o rompimento do contrato de promessa de compra e venda se deu por inadimplência da construtora e não da adquirente.
       III. Recurso especial da ré não conhecido. Conhecido e provido o recurso especial adesivo da autora.”

(STJ – 4ª T., REsp  nº 510.267/MG, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, DJ 03.5.2004) 

Há casos em que o contrato prevê que não entregando o imóvel no prazo convencionado, a construtora deverá suportar o pagamento de determinada penalidade. Nestas hipóteses não pode a construtora, se aproveitando da sua posição privilegiada no contrato, estabelecer uma pena passível de ser considerada irrisória. Caso a multa da construtora seja fixada em valo muito baixo, nada impede de ser majorada em juízo:

“Compromisso de Compra e Venda. Declaratória de Nulidade de Cláusula Contratual c.c. indenização. Relação de consumo evidenciada.

Mora da vendedora incontroversa. Cláusula Penal fixada em R$ 70,00 mensais em caso de descumprimento do prazo de entrega. Ameaça ao equilíbrio contratual. Evidente desvantagem ao fixar valor muito inferior ao que seria auferido com a entrega da unidade no prazo contratado. Ressarcimento no valor equivalente aos alugueres pelo período de atraso. Valor a ser fixado em liquidação. Sentença reformada. Recurso provido.”

(TJ/SP – 6ª C. Dir. Priv., Apel. nº 994.01.056947-8, Rel. Des. José Joaquim dos Santos, julg. 10.06.2010).

Neste exemplo, o Desembargador Relator assevera:

“(…) Configurada a mora da requerida, em que pese o entendimento da i. magistrada de primeiro grau, a sua responsabilização pecuniária pelos danos causados em valor superior ao estipulado contratualmente é inafastável. Isto porque patente a abusividade da cláusula 6.5.2. do instrumento de contrato. De fato, o estabelecimento de multa no ínfimo valor de R$ 70,00 por mês de atraso, consignando a renúncia expressa dos compradores a qualquer outra cobrança, coloca o consumidor em evidente desvantagem, ameaçando o equilíbrio contratual.
               Por óbvio que com a conclusão do empreendimento no termo previsto (dezembro de 1998) os compradores poderiam usufruir do imóvel da forma como melhor lhes aprouvesse, sendo evidente que deixaram de lucrar, no mínimo, com o valor equivalente aos alugueres deste período.

Limitar esse valor a patamar muito aquém daquele que seria auferido com a entrega das unidades no prazo contratado, sem dúvida, configura forma de enriquecimento ilícito por parte da requerida, sendo de rigor a declaração de nulidade da disposição contratual, com fundamento no artigo 51, inciso IV e parágrafo 1o, incisos II e III, do CDC.”

Algumas construtoras, ao perceberem que não conseguirão cumprir o prazo de entrega da unidade, tentam afastar responsabilidades através de notificação enviada aos adquirentes com o intuito de informarem novo prazo de entrega. Esse tipo de conduta, na verdade, não tem nenhum efeito. A alteração do prazo de entrega do imóvel só é possível se o adquirente da unidade, de forma expressa, manifestar sua concordância. Confira-se:

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – OBRIGAÇÕES – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – COMINATÓRIA C/C COBRANÇA – PROCEDÊNCIA PARCIAL NO JUÍZO A QUO – INCONFORMISMO DA PROMITENTE-VENDEDORA – JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE – CERCEAMENTO DE DEFESA – INOCORRÊNCIA – AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO E SANEAMENTO DO PROCESSO – DESNECESSIDADE – PRELIMINAR AFASTADA – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR – PERCALÇOS PREVISÍVEIS E EVITÁVEIS – CULPA CONFIGURADA – INADIMPLEMENTO – MULTA MORATÓRIA DEVIDA – NOTIFICAÇÃO SOBRE NOVO PRAZO DE CONCLUSÃO DA OBRA – IRRELEVÂNCIA – MULTA MORATÓRIA – TERMO FINAL – ENTREGA DAS CHAVES – NÃO COMPROVAÇÃO – SENTENÇA MANTIDA – RECLAMO IMPROVIDO.

Não configura cerceamento de defesa o julgamento antecipado da controvérsia, se estão presentes nos autos os elementos indispensáveis ao escorreito deslinde da quaestio, hipótese em que não é realizada audiência de conciliação e saneamento do processo. Dificuldades precontratuais, técnicas e de natureza, por serem previsíveis e evitáveis, não consubstanciam caso fortuito ou força maior para excluir responsabilidade civil por atraso na entrega de obra.

Alteração de prazo de entrega do imóvel exige concordância expressa do promissário-comprador, sendo irrelevante a inércia ou o silêncio deste acerca de notificação comunicando novo prazo de conclusão da obra.

É ônus da promitente-vendedora provar a entrega das chaves como termo final de incidência de multa moratória por atraso na entrega do apartamento.”

(TJ/SC – 2ª C. Dir. Civ., Apel. Cív. nº 2001.022427-5, Rel. Des. Monteiro Rocha, julg. 02.03.2006)

4.  Prazo prescricional para propositura de ação indenizatória

O prazo prescricional para o adquirente prejudicado ajuizar a ação de indenização é de 03 (três) anos, conforme previsto no artigo 206, §3º, V, do Código Civil, iniciando sua contagem aa data em que for realizada, pela construtora, a efetiva entrega das chaves.

Superado o prazo que a construtora tinha pra fazer a entrega da unidade sem que isto tenha ocorrido, os danos que por tal motivo forem experimentados pelos adquirentes deverão ser reparados.

Dois aspectos mostram-se como mais polêmicos nesse ponto, estando eles relacionados com o prazo prescricional e o seu termo inicial.

O Código Civil, em seu artigo 206, § 3º, V, fixa em 03 (três) anos o prazo prescricional para a propositura de ação que tenha por objeto a reparação de danos.

O Código de Defesa do Consumidor, por sua vez, estabelece em seu artigo 27 que “prescreve em cinco anos a pretensão à reparação pelos danos causados por fato do produto ou do serviço” (ver artigos 12/17, CDC), contando-se o prazo do conhecimento do dano e de sua autoria.

A mera existência do referido artigo 27 do CDC já pode ser suficiente para que alguém entenda que pela simples razão de se tratar de relação de consumo deve ser aplicado o prazo da legislação consumeirista e não a do artigo 206, § 3º, V, do CC.

De fato, como já expusemos antes, a relação entre os adquirentes de unidades imobiliárias e as construtoras são regidas pelo Código de Defesa do Consumidor. Entretanto, pensamos que isto não quer dizer que outras disposições legais não devam ser aplicadas.

No caso da prescrição que estamos analisando, há que se considerar que o artigo 27 do CDC é expresso ao dispor que o prazo de 05 (cinco) anos está relacionado à reparação de danos decorrentes do “fato do produto ou do serviço”. Isto, com a devida vênia, limita a aplicação deste prazo exclusivamente para tais circunstâncias.

Sobre o tema, o magistrado Jorge Alberto Quadros de Carvalho Silva,[1] citando o entendimento do Ministro Sálvio Figueiredo Teixeira, escreveu que “o art. 27 cuida de hipóteses em que estão presentes vícios de qualidade do produto por insegurança, ou seja, casos em que o produto traz um vício intrínseco que potencializa um acidente de consumo, sujeitando-se o consumidor a um perigo iminente (REsp 114.473/RJ, j. em 24-3-1997)”. Deve haver relação direta com a segurança e a saúde do consumidor.

Esse entendimento foi recentemente reiterado pelo Superior Tribunal de Justiça, como se observa do Recurso Especial nº 810.353/ES:

“CIVIL E PROCESSUAL. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. PRESCRIÇÃO. VÍCIO/DEFEITO DO PRODUTO. ENTENDIMENTO EM CONFORMIDADE COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. PRETENSÃO RECURSAL QUE, ADEMAIS, ESBARRA NO REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA (SÚMULA 7/STJ).

I.                     Tendo a corte local entendido que a hipótese dos autos cuida de defeito do produto, por trazer vício intrínseco que potencializa um acidente de consumo, sujeitando-se o consumidor a um perigo iminente, correta é a aplicação do art. 27 do CDC. Precedentes.

II.                    Ademais, as questões levantadas no recurso especial dependem de incursão em matéria fática da lide, notadamente no que toca à natureza do vício/defeito apresentado pelo bem objeto da compra e venda, sua forma de constatação, bem como nas circunstâncias em que realizado o negócio, considerado pelo Tribunal local como sujeito à incidência do CDC.

III             Incidência da Súmula 7 do STJ: ‘A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial’.

IV             Recurso especial não conhecido.”                                                                                               (STJ – 4ª T., REsp nº 810.353/ES, Rel. Min. Aldir Passarinho Júnior, julg. 16.04.2009)

Como se observa do voto do Ministro Relator:

“(…) Aplicou o art. 27 do CDC, afirmando tratar-se de prescrição qüinqüenal, por apresentar o produto um vício intrínseco que potencializa um acidente de consumo, sujeitando o consumidor a uma inquestionável insegurança (fl. 131).

O supramencionado entendimento encontra amparo na jurisprudência do STJ, inclusive demonstrado com o precedente invocado pelo recorrente como paradigma da divergência, o qual, diga-se de passagem, foi também utilizado como fundamento de decidir no acórdão recorrido. Confira-se:‘DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE PRECEITO COMINATÓRIO. SUBSTITUIÇÃO DE MOBILIÁRIO ENTREGUE COM DEFEITO. VÍCIO APARENTE. BEM DURÁVEL. OCORRÊNCIA DE DECADÊNCIA. PRAZO DE NOVENTA DIAS. ART. 26, II, DA LEI 8.078/1990. DOUTRINA. PRECEDENTE DA TURMA. RECURSO PROVIDO.
I – Existindo vicio aparente, de fácil constatação no produto, não ha que se falar em prescrição qüinqüenal, mas, sim, em decadência do direito do consumidor de reclamar pela desconformidade do pactuado, incidindo  art. 26 do Código de Defesa do Consumidor.

II – O art. 27 do mesmo diploma legal cuida somente das hipóteses em que estão presentes vícios de qualidade do produto por insegurança, ou seja, casos em que produto traz um vício intrínseco que potencializa um acidente de consumo, sujeitando-se o consumidor a um perigo iminente.

III – Entende-se por produtos não-duráveis aqueles que se exaurem no primeiro uso ou logo após sua aquisição, enquanto que os duráveis, definidos por exclusão, seriam aqueles de vida útil não-efêmera.’(REsp nº. 114.473/RJ, Rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJU de 05.05.1997, p. 17060)

                No mesmo sentido:

‘CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. DIREITO DO CONSUMIDOR. VEÍCULO COM DEFEITO. RESPONSABILIDADE DO FORNECEDOR. INDENIZAÇÃO. DANOS MORAIS. VALOR INDENIZATÓRIO. REDUÇÃO DO QUANTUM. PRECEDENTES DESTA CORTE.

1. Aplicável à hipótese a legislação consumerista. O fato de o recorrido adquirir o veículo para uso comercial – taxi – não afasta a sua condição de hipossuficiente na relação com a empresa-recorrente, ensejando a aplicação das normas protetivas do CDC.

2. Verifica-se, in casu, que se trata de defeito relativo à falha na segurança, de caso em que o produto traz um vício intrínseco que potencializa um acidente de consumo, sujeitando-se o consumidor a um perigo iminente (defeito na mangueira de alimentação de combustível do veículo, propiciando vazamento causador do incêndio). Aplicação da regra do artigo 27 do CDC.

3. O Tribunal a quo, com base no conjunto fático-probatório trazido aos autos, entendeu que o defeito fora publicamente reconhecido pela recorrente, ao proceder ao ‘recall’ com vistas à substituição da mangueira de alimentação do combustível. A pretendida reversão do decisum recorrido demanda reexame de provas analisadas nas instâncias ordinárias. Óbice da Súmula 07/STJ.

4. Esta Corte tem entendimento firmado no sentido de que ‘quanto ao dano moral, não há que se falar em prova, deve-se, sim, comprovar o fato que gerou a dor, o sofrimento, sentimentos íntimos que o ensejam. Provado o fato, impõe-se a condenação’ (Cf..AGA 356.447-RJ, DJ 11.06.01).

5. Consideradas as peculiaridades do caso em questão e os princípios de moderação e da razoabilidade, o valor fixado pelo Tribunal a quo, a titulo de danos morais, em 100 (cem) salários mínimos, mostra-se excessivo, não se limitando à compensação dos prejuízos advindos do evento danoso, pelo que se impõe a respectiva redução a quantia certa de R$ 5.000,00 (cinco mil reais).
6. Recurso conhecido parcialmente e, nesta parte, provido.’ (REsp n. 575.469/RJ, Rel. Min. Jorge Scartezzini, DJU de 06.12.2004, p. 325)”

Assim, com a devida vênia, apesar de o atraso na entrega do imóvel ser fato gerador de prejuízos aos adquirentes, não nos parece que o prazo prescricional seja de 05 (cinco) anos, pois ao contrário do que determina do artigo 27 do CDC, não se trata de danos por fato do produto ou do serviço. Inexiste relação entre o atraso na entrega do imóvel e riscos à segurança ou à saúde dos adquirentes. Aplicável, portanto, o prazo de 03 (três) anos do artigo 206, § 3º, do CC. Com efeito, a contagem do prazo se inicia com a efetiva e tardia entrega das chaves, pois é somente com isto que o adquirente terá condições de constatar a extensão dos danos experimentados.    

 Fontes:

- Sistema pusch do Superior Tribunal de Justiça e do Supremo Tribunal federal;

- JusBrasil

- Jursway

- Carlos Alberto Del Papa Rossi, colega Advogado