segunda-feira, 23 de abril de 2012

Como comprar imóvel com segurança - Passo a passo

Tenho me deparado com vários casos de compradores que se surpreendem com informações de bloqueios, penhoras, dívidas de condomínio, usucapião, somente tempos depois de terem assinado o contrato de aquisição ou promessa de compra e venda.
E a pergunta que não quer calar é: o que eu devo fazer para realizar a aquisição de um imóvel com segurança?
Abaixo relaciono alguns passos importantes para se tomar antes de firmar a assinatura do contrato. São pesquisas que podem ser feitas direto pelo consumidor com um pouquinho mais de trabalho, ou que podem ser solicitadas ao advogado de confiança.
Primeiro passo: Solicitar certidão da matrícula ou da transcrição do imóvel objeto da negociação, no Cartório de Registros de Imóveis (CRI) competente.
É recomendável que seja solicitada certidão que retrate os últimos quinze anos do imóvel, conhecida como certidão quinzenaria. Essa certidão tem o mesmo custo que uma certidão de matrícula normal e traz maior segurança, pois representa o prazo máximo de usucapião (forma de se adquirir um imóvel pela posse pacífica durante um certo tempo). É importante que tal certidão seja extraída no início da negociação. Sendo o documento que servirá de base para a mesma, pois a certidão retrata quem é o proprietário do bem, indica os ônus que incidem sobre o imóvel ou sobre o proprietário e dirá o histórico do bem, o que, dependendo do que foi verificado na certidão pode gerar a certeza da compra ou a sua desistência imediata. Na prática os compradores apenas extrai a certidão no momento e para a lavratura da escritura quando o negócio já está formalizado, às vezes até com o pagamento de sinal ou de algumas parcelas, o que traz diversos prejuízos às partes, se resolverem pela desistência do negócio.
Segundo passo: Leitura cuidadosa.
Com a certidão em mãos, deverá o interessado na compra, proceder a uma leitura cuidadosa na descrição do imóvel e em todos os atos que compõe a história do imóvel. Em caso de dúvidas na interpretação, poderá o comprador comparecer em cartório ou solicitar auxílio ao seu advogado.
Terceiro Passo: Investigar os distribuidores judiciais federais e estaduais para identificar a existência de possíveis ações contra o proprietário atual e os anteriores.
Tais ações judiciais, se existentes podem repercutir sobre a venda, pois, apesar de a certidão de CRI conter todas as informações com relação ao bem imóvel, nem sempre as ações judiciais que correm contra o proprietário e seus antecessores estão noticiadas na matrícula, tendo em vista a inércia dos credores sobre a faculdade (opção) de averbar as certidões do devedor.
Quarto passo: Pesquisa da saúde do imóvel
Além disso, também será de suma importância a extração de certidões referentes à eventuais dívidas do imóvel, como IPTU e taxas devidas pelos imóveis urbanos à Prefeitura Municipal (p.ex. lixo), ITR e CCIR devidos pelos imóveis rurais á Receita Federal e ao INCRA, respectivamente, e ainda taxas condominiais. Algumas pessoas se perguntam o porquê? – Respondo – tais dívidas (se existentes) pertencem ao bem e são chamadas em latim de “propter rem”, ou seja, próprias da coisa e não do proprietário. Tais dívidas portando independem da pessoa que se diz e comprova propriedade, acompanhando o bem e sendo transmitida da mesma maneira – indistintamente. Em outras palavras, significa dizer que o comprador que adquire um imóvel com tais débitos assumirá também a responsabilidade por eles.
As certidões devem ser extraídas da seguinte forma:
1.    Quando o proprietário for pessoa física, devem ser extraídas no domicílio do proprietário. Em sendo marido e mulher, extrair de ambos, em sendo proprietários em condomínio civil (ex. herdeiros) extrair de todos eles.
2.    Quando o proprietário for pessoa jurídica, deve ser solicitada cópia autenticada do contrato social e a última alteração contratual registrada, para se verificar que as certidões devem ser extraídas desta. Em regra, deverão ser extraídas certidões no local do imóvel, na sede e filiais da empresa e ainda extrair certidões dos sócios ou representantes legais – especialmente as criminais.
Certidões esclarecedoras:
Sempre que as certidões dos distribuidores judiciais forem positivas, há a necessidade de se extrair também a certidão esclarecedora do objeto e o andamento das ações, que deverá conter informações sobre a ação com o valor da causa, do pedido e o objeto da discussão, se for o caso.
Com essas certidões, será possível averiguar se o patrimônio do proprietário será comprometido com as ações contra ele e se o imóvel que você está comprando está sendo objeto de demanda.
Se o imóvel objeto da negociação for proveniente de loteamento o Incorporação registrada, a maioria da documentação que seguirá abaixo relacionada DEVERÁ estar arquivada na serventia (CRI) da circunscrição do bem, sendo devida a possibilidade de visualização direta e gratuita por qualquer interessado.
Se o registro do loteamento ou da incorporação for antigo, contando com mais de seis meses, recomenda-se também a extração de certidões atualizadas.
Relação de certidões:
a)    Certidões negativas de débitos fiscais:
a.1. Receita e Dívida Ativa da União (se positiva impede a alienação)
a.2. INSS (se positiva impede a alienação)
a.3. Fazenda Municipal – todos os tributos de competência do município
a.4. Fazenda Estadual – todos os tributos de competência do Estado
a.5. FGTS

b)    Distribuidor da Justiça Federal
c)    Distribuidor da Justiça Estadual – ações cíveis, fiscais estadual e municipal, falência, concordata, recuperação extrajudicial, insolvência civil e criminal.
d)    Distribuidor do Fórum Trabalhista
e)    Tabelião de Protestos e de Letras e Títulos.
f)     Se imóvel urbano – Certidão Negativa de Débitos Municipais do Imóvel (se positiva com efeito de negativa ou positiva, extrair cópia do processo de parcelamento na Prefeitura ou relatório atualizado da dívida).
g)    Se imóvel em condomínio horizontal ou vertical – solicitar declaração do síndico sobre a existência ou não de débitos de taxas de condomínio.
h)   Se imóvel rural – comprovante do pagamento dos últimos 5 ITR (ou certidão negativa de débitos do imóvel emitida pela Receita Federal), comprovante de pagamento do CCIR do último exercício vigente.

Algumas destas certidões relacionadas, podem ser extraídas gratuitamente através dos links de alguns órgãos:

Receita federal:

INSS:

FGTS:

DIREITOS DO CONSUMIDOR NOS AEROPORTOS - ATRASOS E CANCELAMENTOS DE VÔO


Como obter a confirmação do vôo, com seu respectivo horário e local de embarque?
Contate a empresa aérea ou consulte o site da Infraero (www.infraero.gov.br). Recorra sempre a mais do que um canal e, em caso de dúvidas, exija esclarecimentos precisos.

Como agir caso ocorra atraso ou cancelamento do vôo?
Caso seja informado de que o vôo está atrasado ou foi cancelado, o consumidor tem direito à imediata reparação de danos.

Quais são os direitos do consumidor nestes casos?
O consumidor pode, alternativamente e a sua escolha solicitar o endosso da passagem (troca de passagem de uma companhia aérea para outra empresa com o mesmo destino), o que ficará condicionado à disponibilidade das outras companhias; solicitar imediatamente a devolução integral do valor pago pela passagem.

Qual assistência a companhia aérea deve prestar ao consumidor?
Se a opção foi aguardar outro vôo, ainda que de outra empresa, o consumidor deverá receber, sem quaisquer ônus, toda assistência necessária para espera, tais como: alimentação, hospedagem,  acesso a meios de comunicação (telefone/e-mail) e transporte, inclusive para outro aeroporto.
A companhia também tem a obrigação de assegurar a instalação adequada e segura às pessoas em condições especiais, como grávidas, crianças e doentes. De acordo com o Código de Defesa do Consumidor, o consumidor tem direito à efetiva prevenção e reparação de danos.

E se ocorrer algum dano material?
Se houver danos materiais, decorrentes do atraso ou cancelamento do vôo, tais como perda de diárias, passeios e conexões, o consumidor pode pleitear o ressarcimento dos valores equivalentes ao dano ou um abatimento no preço da passagem, proporcional ao dano sofrido. Essas questões são normalmente resolvidas em audiências conciliatórias em procedimento judicial.

Podem ser solicitados danos morais?
Caso o consumidor entenda que o atraso ou cancelamento do vôo lhe causou algum dano moral (não chegou a tempo a uma reunião de trabalho, perdeu uma comemoração importante, etc.), pode ajuizar processo por danos morais, ainda que tenha recebido o valor da passagem ou atendimento da companhia.

Caso haja alteração de aeroporto, o que se pode pleitear?
Havendo alteração de aeroporto tanto no embarque, quanto no destino, primeiro o consumidor dever ser informado previamente e, segundo, deve ter garantido o direito ao transporte pago pela companhia.

OVERBOOKING Quando ocorre a prática da sobrevenda de passagem?
Quando a empresa aérea vende mais passagens do que o número de assentos disponíveis, e o consumidor não consegue embarcar no vôo por causa do excesso de passageiros, embora tenha comparecido ao “checkin” no horário correto e com a reserva confirmada.

O que o consumidor pode exigir neste caso?
O consumidor pode, alternativamente e a sua escolha: desistir de voar e solicitar a devolução do valor pago; solicitar que a empresa o acomode no primeiro voo disponível para o mesmo destino pretendido; que a empresa o transporte em data posterior e a sua conveniência; Neste caso, a empresa também deve arcar com as despesas relativas a refeições, telefonemas, traslado de ida e volta ao aeroporto e hospedagem em hotel no caso de pernoite. O consumidor deve ficar atento ao que assinar.

Não deve assinar nada sem informação prévia e esclarecimento correto. Na dúvida, a recomendação é não assinar.

Portaria específica do DAC (Departamento de Aviação Civil) - atualmente ANAC (Agência Nacional de Aviação Civil) - determina que as obrigações de assistência das empresas só ocorrem quando o atraso for superior a quatro horas. Entretanto, o entendimento do Procon-SP, com base no Código de Defesa do Consumidor e no Código Civil, é de que, independentemente do tempo de atraso, o consumidor tem direito à reparação pelos danos decorridos.

O consumidor tem direito a alguma compensação pelo ocorrido?
O consumidor pode fazer acordo com a companhia aérea e optar por alternativas de compensação a sua escolha: a) em dinheiro; b) na aquisição de outro bilhete de passagem aérea a ser utilizado pelo passageiro; c) em “up grade” para a classe superior a do bilhete de passagem do consumidor, em outro vôo; d) no pagamento de excesso de bagagem. Essas alternativas devem atender ao interesse do consumidor. Caso outros danos tenham ocorrido, pode ser pleiteada a reparação em juízo.

Como agir para proteger os direitos?
Guarde todos os documentos que comprovem as ocorrências, tais como passagens aéreas, bilhetes de embarque, comprovantes de gastos extras, etc. Solicite que informações importantes sejam  restadas por escrito. Anote a identificação de funcionários das companhias aéreas e do aeroporto com os quais tiver contato e de testemunhas, quando for necessário.

Onde podemos reclamar?
Junto à companhia aérea, portanto, mantenha consigo o número de telefone.
Na ANAC, no próprio aeroporto de onde iria partir o vôo, pelo telefone 0800-725-4445 ou pelo site www.anac.gov.br/faleanac.
O PROCON-SP disponibiliza um canal exclusivo aos consumidores para reclamações sobre problemas aéreos no próprio site (www.procon.sp.gov.br).

MANUTENÇÃO
Por se tratar de uma atividade de risco, o fornecedor deve garantir a segurança do consumidor em primeiro lugar. Havendo qualquer problema ou falha detectada previamente e com potencial de comprometer o funcionamento da prestação do serviço, o problema deve ser sanado imediatamente ou, sem prejuízo ao consumidor, adotada a troca por outro similar e em perfeito estado.

O PROCON de SP já instaurou processos por omissão em relação ao direito à informação e à garantia de assistência adequada ao consumidor, pela prática de sobrevenda de passagens e pelo não reembolso dos valores pagos pelas passagens em casos de vôos cancelados. Não obstante, está em curso uma ação civil pública, de cunho coletivo, contra oito companhias aéreas e órgãos governamentais.
                                                                                                

   (fonte PROCON)